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拨开迷障,给你还原真实的日本房产投资现状!

2019-09-08 01:06

拨开迷障,给你还原真实的日本房产投资现状!

01

国内房产正失去投资价值

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众所周知,2018年-2019年,咱们国家以“房住不炒”为目标,接连出台限购和二套房税费加重等多项政策强势调控楼价。

尽管房价肯定不会跌回几年前的低位,最近相关数据统计,平安证券监测的19个城市二手房挂牌达80万套,环比升2.3%。2016年末这个数字是28万套,2017年35万套,在2018年挂牌数量达到了61万套,2019年刚刚4个多月,就达到了80万套!

二手房是反映楼市的“晴雨表”,作为主观个体的业主最容易感受到市场的温度。从房价本身的角度来讲,当下已经到达了一个天花板,即使是想要再次上涨,购买者也没有了那个实力。

因此很长的一段时间内,房价上涨幅度有限,而对于持有房源的人来讲,这种幅度并不明显的上涨,从投资角度来讲是亏损的,因此也会抓紧出手,现在是最后的抛售时机。

无论是政策的逼近,比如房地产税,还是市场的自我调节,都在降低房子的金融属性,没有利润的前提下,持有的人自然会抛售。

这都说明国内房产基本上已经失去了投资价值。

02

海外房产投资兴起,迷雾重重之下何者为真?

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与此同时,海外房产却纷纷有回暖的迹象,其中日本由于法律完善、机制透明受到了许多高净值人士的青睐,越来越多的人愿意到日本买房投资。但绝大部分国民对海外置业的条款不够了解,语言也是一个限制条件。于是,海外置业中介应运而生。

一方稳定理财,另一方收取服务费。这本该是双方共赢的一种现象,但是却有一些正规性不足、专业能力不足的置业中介、营销水军搅乱了业界生态,也把明朗的海外房产市场变得迷雾。

在去年,一批北海道置业的文章进入互联网,宣扬日本经营民宿年利率竟达到30%!这些文章由于对日本投资政策、风土人情不熟悉,不仅过分夸大收益,还存在许多逻辑漏洞。

于是,“揭秘日本房产投资陷阱”之类的文章也接踵而来。步哥认为:他们对于海外房产投资的正本清源有非常积极的作用,但同时也有用力过猛,或借污名化日本投资而宣扬自己的倾向。

而今天,步哥在这里就把这些文章一一分析,为你还原真实的日本房产投资。

03

因为老龄化,日本经济就失去了活力?

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首先,在许多文章中,都认为老龄化是日本的一大顽疾,由于空置房屋过多,导致整体房价市场萎靡不振,所以投资日本房产当然是个亏本买卖。

然而,在这里步哥想说的是日本老龄化问题确实是日本国民问题,由于日本人口城市化程度高,绝大多数的年轻人都选择在大城市工作生活,因此,一些偏远地区的老龄化问题会加重。

另外,房子对日本人来说并不是一个必买品,只需要满足使用就可以了,大部分人都有租房居住的习惯,甚至有一些人愿意一辈子都租房生活!而在中国的传统观念中,房子是家的意义,是必备品,在这样的观念差异下,日本想复制中国炒房奇迹当然不可能。

但日本有一个特殊的现象——东京!东京是世界之都,交通便利,是日本白领集中的地区。以东京的房屋空置率为例,2018年东京中央五区的空置率在3.3%左右,全国的人口都流向东京,空置率高的都是那些非常偏远的地区,地域之间发展极不平衡。

换句话说,日本三四线城市被持续虹吸,举全国之力打造了一个超级城市!即使在老龄化的大环境下,东京的经济仍在回暖。

不信?来看看东京的房价走向。

从表中可以看出来,近十年东京的房价一直呈上升的趋势。在这样的情况下,确实是可以通过投资获利的,但是也有许多人诟病日本房屋的大修费用和折旧率,而实际上地皮的涨幅和租金完全可以抵消掉这部分的损耗。

因为日本房产的永久拥有权包括土地和地上建筑的永久产权,现在日本的土地以每年20%左右的增幅上涨,土地的价值远远要比损耗的费用要高,所以是不用担心房屋的大修费用和折旧率。

经历过房产泡沫后的日本,一直在努力跳出经济低迷的状况,房价从触底到开始反弹,基本上没有下跌的风险,所以日本不动产将会是一个稳定升值的投资。

04

投对了这些地区,确保你的资产稳定升值

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因为日本人有租房居住的习惯,东京的本土人口是全国最多的,是最理想的出租地区。但是由于公寓出租需要额外支出物业管理费、修缮费、中介服务费等,每年的维护费用是房屋售价的1.5-2%,扣除所有的费用后收益可能会比较低,收益在4.5%-5.5%左右。

让我们把目光转到大阪,大阪是一个纯旅游城市,外籍旅游人士比较多。同时,大阪是仅次于东京的第二核心地区。如果说东京是关东的枢纽,那么大阪就是关西的枢纽,任何到关西的人,一定会把大阪作为自己旅游的第一站。

而且大阪的房价只有东京的60%,这意味着东京的一套房在大阪可以买两套,但租金却相差无!即将举办的2019橄榄球世界杯、2019 G20峰会、2025年大阪世博会等利好活动,又进一步带动了大阪市的旅游热潮。

最为振奋的消息是:日本已通过IR(Integrated Resorts,带有赌场的综合度假区)实施法,这意味着赌场将在日本合法存在,大阪即将成为世界第五大赌城!

这意味着什么呢?咱们以澳门博彩业为例,它所带动的旅游经济效益让澳门成为了中国人均GDP最高的城市,不仅带来庞大的客流量,还带动了一系列酒店、餐饮等消费,因此,博彩业对于是城市经济是全方位的刺激。

澳门赌场

日本政府当然也非常眼红赌场的经济刺激作用,从石原慎太郎担任东京都知事期间,就已经在着力于推进赌场合法化,在此之前风靡日本全国的“柏青哥”产业,其实就是赌博行业的替代品,这次日本做的不过是把皇帝的新衣彻底变成裸奔而已。

人满为患的“柏青哥”游戏厅

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